W szczególności czy pomiędzy Wami jest konflikt oraz jakie jest jego podłoże. Jeśli złożenie pozwu wynika wyłącznie z szykany, powództwo zostanie oddalone. Sąd zastosuje wówczas art. 5 k.c., ponieważ nie da się w inny sposób zabezpieczyć prawa żony, która miała ważne i uzasadnione powody do zmiany zamków po rozstaniu.
Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z ponoszeniem przez przedsiębiorcę wielu kosztów, począwszy od zakupu materiałów czy towarów, a skończywszy na abonamencie telefonicznym. Ze względu na chęć zaoszczędzenia, przedsiębiorcy często decydują się na prowadzenie swojego biznesu we własnym domu lub mieszkaniu. Jednak gdy osoba prowadząca własną działalność takowego nie posiada, dla swoich prywatnych potrzeb wynajmuje je. Czy w wynajętym mieszkaniu można prowadzić działalność gospodarczą? Czy wydatki ponoszone za wynajem mieszkania stanowią koszt uzyskania przychodu? Wyjaśniamy w wynajętym mieszkaniu można prowadzić działalność gospodarczą?Prowadzenie działalności gospodarczej w wynajętym mieszkaniu, co do zasady jest możliwe. Jednak należy spełnić kilka warunków:1. Tytuł prawny do i najważniejszym warunkiem jest posiadanie przez przedsiębiorcę tytułu prawnego do lokalu. Może być nim umowa najmu lokalu. Co ważne, jeżeli lokal ma być użytkowany również dla celów działalności – adnotacja ta powinna znaleźć się w umowie. W przypadku gdy służbowo będzie wykorzystywane jedno z pomieszczeń w mieszkaniu, należy wskazać które. 2. Zgoda właściciela sytuacji gdy na jakiś czas przed rozpoczęciem działalności przedsiębiorca wynajmował mieszkanie, a dopiero później ją uruchomił, powinien na tę okoliczność uzyskać zgodę właściciela lokalu. Najlepiej w tej sytuacji sporządzić aneks do umowy najmu Zgłoszenie adresu wykonywania działalności w CEIDG- prowadzący działalność w wynajmowanym mieszkaniu powinien zgłosić je jako miejsce prowadzenia działalności lub jako dodatkowe miejsce prowadzenia działalności w Zgłoszenie zmiany przeznaczenia mieszkania, który wyraził zgodę na prowadzenie działalności w wynajmowanym mieszkaniu, jeśli w mieszkaniu będzie wydzielona powierzchnia przeznaczona tylko na cele prowadzonej przez najemcę działalności, powinien zgłosić, w urzędzie gminy lub urzędzie miasta, fakt zmiany jego przeznaczenia ( w odniesieniu do powierzchni przeznaczonej tylko na działalność). Co do zasady od powierzchni przeznaczonej pod działalność gospodarczą będzie zobligowany odprowadzać wyższy podatek od nieruchomości. Należy wskazać, że nie zawsze rejestracja działalności w prywatnym mieszkaniu/ wynajmowanym będzie zobowiązywać właściciela do zapłaty wyższego podatku od nieruchomości. W sytuacji, gdy powierzchnia przeznaczona na działalność będzie jednocześnie wykorzystywana do celów prywatnych, nie wystąpi bowiem konieczność zapłaty wyższego podatku od uzyskania przychodów - co to takiego?Art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dokładnie wskazuje jaki wydatek można uznać za koszt uzyskania przychodu. Zgodnie z jego treścią kosztem firmowym mogą być te wydatki, które zostały poniesione w celu:osiągnięcia przychodów lubzachowania przychodów albozabezpieczenia źródła przychodów,- pod warunkiem, że nie został on wymieniony w katalogu kosztów niestanowiących kosztów uzyskania przychodów (art. 23 ustawy).Co ważne, a o czym podatnicy często zapominają, to fakt, że na nich jako przedsiębiorcach ciąży obowiązek wykazania odpowiedniego związku pomiędzy poniesionym kosztem a osiągniętym wydatek spełnia definicję kosztu podatkowego, należy pamiętać również o tym, by prawidłowo go udokumentować np. fakturą. Wynajęte mieszkanie w kosztach firmowych - dokumentowanieWydatki poniesione na wynajem mieszkania, które służy prowadzonej działalności gospodarczej (w całości lub w części), mogą stanowić koszt uzyskania przychodu pod warunkiem, że przedsiębiorca wykaże związek pomiędzy poniesionym wydatkiem a przychodami firmy. Jednak to nie wszystko, jak wspominano powyżej wydatek musi zostać odpowiednio udokumentowany – fakturą lub rachunkiem. Należy pamiętać, że dowody nie mogą być ograniczone tylko do tych dokumentów. Bowiem informują jedynie o wysokości zobowiązania najemcy względem wynajmującego. Warto w dokumentacji przechowywać inne, które stwierdzałyby że rzeczywiście w danym lokalu prowadzona jest wynajmujący mieszkanie zarówno na cele prywatne, jak i na cele działalności musi pamiętać, że w kosztach nie może ująć pełnego czynszu za wynajem. Jeżeli na fakturze wyróżnione są dwie pozycje – oddzielne dla każdego z celów – wówczas w kosztach firmowych ujmuje jedynie czynsz za wynajem na cele działalności. Natomiast gdy jest to łączny rachunek, należy dokonać proporcjonalnego wyliczenia kosztu np. na podstawie udziału powierzchni przeznaczonej pod działalności w ogólnej powierzchni wynajmuje lokal mieszkalny (cel mieszkalny + działalność) o powierzchni 55 m2 od osoby prywatnej. Pomieszczenie przeznaczone pod działalność stanowi 15 m2. Za dany miesiąc wynajmujący wystawia łączny rachunek na kwotę 1500 zł. Jaką część tej kwoty przedsiębiorca może zakwalifikować do kosztów działalności?Ustalenie proporcji(15 m2 : 55 m2) x 100% = 27,27%Ustalenie kosztu uzyskania przychodu1500 zł x 27,27% = 409,05 złKsięgowanie kosztów związanych z wynajem mieszkaniaPrzedsiębiorcy opodatkowani na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym czynsz za wynajem ujmują w kol. 13 KPiR – pozostałe wydatki. W przypadku gdy wydatek jest udokumentowany fakturą VAT z wykazanymi danymi firmowymi wraz z numerem NIP – podatek podlegający odliczeniu należy wykazać w rejestrze zakupu VAT. Przedsiębiorcy opodatkowani ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z racji formy opodatkowania nie mają możliwości wykazania czynszu za wynajem w kosztach firmowych. Jeżeli firma na ryczałcie jest również czynnym podatnikiem VAT, a czynsz zostanie zafakturowany, może odliczyć podatek VAT naliczony, wykazując go w rejestrze zakupu VAT.
W ten sposób przepis nie wyklucza możliwości nałożenia dodatkowych opłat śmieciowych na najemcę. Najczęściej koszty związane z gospodarowaniem odpadów doliczane są do opłat czynszowych. Takie rozwiązanie sprawia, że w dużej mierze za składowanie i wywóz śmieci i tak odpowiada osoba wynajmująca obiekt, choć z perspektywy
Od stycznia 2010 r. właściciele lokali mieszkalnych mogą oddawać je do używania najemcy, na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Nowe przepisy mają przede wszystkim dać większą ochronę właścicielom mieszkań. Aby mogli oni z niej skorzystać muszą najpierw spełnić kilka podstawowych warunków. Najem okazjonalny Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Zawiera się ją na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. OchronaZaletą umowy najmu okazjonalnego jest przede wszystkim to, ze właściciel mieszkania, który zawarł z lokatorem taką umowę, nie musi przestrzegać wielu ograniczeń utrudniających rozwiązanie lub wypowiedzenie zwykłego stosunku najmu. Aby skorzystać z tego przywileju należy spełnić wszystkie warunki przewidziane w ustawie o ochronie praw 1. Przede wszystkim właściciel musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. Jeśli nie dopełni tych formalności, lokator skorzysta z uprawnień i szczególnej ochrony określonej w ustawie. 2. Umowa najmu okazjonalnego oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Należy do niej załączyć w szczególności: - oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu;- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; - oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Zobacz serwis: UmowyKaucja zabezpieczającaZawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Zobacz również serwis: Nieruchomości Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź » Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Prawo wynajmującego – czy może wejść do mieszkania i zmienić zamki? Jako że właściciel mieszkania zbywa się praw do użytkowania go w okresie trwania umowy najmu, nie może wchodzić do lokalu – a tym bardziej zmieniać zamków czy wynosić rzeczy lokatorów. Wszystko, co znajduje się w lokalu, na czas najmu staje się dla niego obce.
Katarzyna Rostkowska2017-08-02 06:00redaktor 06:00Naprawa i konserwacja, drobne remonty oraz obowiązek utrzymania lokalu we właściwym stanie technicznym, to niektóre z obowiązków spoczywających na najemcy. Wynajmując mieszkanie, warto poznać prawa i obowiązki obu stron umowy, dzięki czemu będziemy wiedzieć, czego możemy oczekiwać oraz co jest od nas wymagane. – Najem jest szczególnym stosunkiem prawnym, bardzo ważnym we współczesnej gospodarce (według różnych danych, w Polsce wynajmowanych jest obecnie nawet ponad 2 mln mieszkań). Konstrukcja ta z jednej strony pozwala zabezpieczyć miejsce życia dla olbrzymiej grupy osób nie mieszkających we własnym mieszkaniu, z drugiej strony stanowi bardzo popularną formę zarabiania pieniędzy – informuje Łukasz Dulęba, dyrektor sprzedaży Magmillon, firmy działającej na rynku najmu. Przed wynajęciem lokalu mieszkalnego obie strony – najemca jak i wynajmujący – powinny rzetelnie przygotować się do zawarcia umowy. Zapoznanie się z obowiązkami, które ciążą na każdej ze stron jest kluczowe w kontekście zabezpieczenia się przed ewentualnymi sporami. Należy również pamiętać o sporządzeniu protokołu przekazania lokalu, jak i o tym, że wszelkie ustalenia powinny być zawarte w formie pisemnej. Kredyty hipoteczne drożeją? Porównaj raty w różnych bankach. Co powinna zawierać umowa najmu Umowa najmu przede wszystkim powinna zostać sporządzona w wersji pisemnej i określać wszystkie warunki uzgodnione pomiędzy stronami. Należy pamiętać, że właściciel wynajmując mieszkanie "na czarno", może narazić się na donos ze strony sąsiadów lub innych osób trzecich do urzędu skarbowego. Dlatego warto zgłosić najem do odpowiedniego organu. Jednak przede wszystkim najem, który określa pisemna umowa chroni przed ewentualnymi sporami. Oczywiście przepisy dopuszczają zawarcie umowy w dowolnej formie, jednak o ile sam fakt jej zawarcia jest łatwy do udowodnienia, o tyle udowodnienie szczegółowych warunków kontraktu może być problematyczne. Nie ma jednego, uniwersalnego wzoru umowy najmu. Jednak powinna ona regulować relacje stron oraz w maksymalny sposób je zabezpieczyć. W związku z tym powinna określać: strony – wynajmującego i najemcę, natomiast gdy najemców jest kilku, dodatkowo wskazywać sposób ich odpowiedzialności za zobowiązania, przedmiot umowy, wysokości czynszu, sposób oraz termin jego płatności, cel najmu oraz liczbę osób, które mogą zamieszkać w lokalu, ustalenia w zakresie prawa podnajmu oraz ewentualną odpowiedzialność podnajemców za zobowiązania najemcy, zabezpieczenie umowy, tj. ustalenia związane z kaucją, wzajemne prawa i obowiązki stron, zasady inspekcji lokalu, zasady dotyczące trzymania zwierząt w wynajmowanym mieszkaniu, zasady i sposób wypowiedzenia umowy, dokumenty stanowiące załączniki do umowy najmu – wzory protokołu przekazania i zwrotu lokalu, uzgodnienie terminu i sposobu ostatecznych rozliczeń stron, akt notarialny dobrowolnego poddania się egzekucji, wskazanie innego lokalu do którego najemca wyprowadzi się w wypadku eksmisji, zgoda właściciela innego lokalu do zamieszkania w nim najemcy, sposób wprowadzania zmian w umowie, adresy do doręczeń, Umowa powinna zostać sporządzona w dwóch egzemplarzach, dla każdej ze stron, na których najemca oraz właściciel składają swoje podpisy. Obowiązki wynajmującego Do podstawowych obowiązków wynajmującego mieszkanie należy głownie wydanie lokalu w stanie adekwatnym do umówionego użytkowania oraz utrzymywanie go w takim stanie przez cały okres trwania umowy. Dodatkowo właściciel jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła czy energii elektrycznej. Ponosi również odpowiedzialność za inne instalacje i urządzenia, które stanowią wyposażenie mieszkania i budynku określone odrębnymi przepisami. Oznacza to, że na barkach wynajmującego jest utrzymanie w należytym stanie pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia. Tym samym odpowiada on za dokonywanie napraw oraz przywrócenie poprzedniego stanu, chyba że straty bądź uszkodzenia powstały z winy najemcy. – Wynajmujący zobowiązany jest do dokonywania w szczególności napraw oraz nakładów na rzecz, koniecznych dla zachowania jej w stanie niepogorszonym. Drobne nakłady, w myśl art. 662 § 2 obciążają natomiast najemcę. Do przepisów wyłączających odpowiedzialność wynajmującego w zakresie utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku należy zaliczyć także art. 662 § 3 Jeżeli rzecz wynajęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Wynajmujący jest odpowiedzialny za wady przedmiotu najmu na zasadzie ryzyka, zaś przesłanki jego odpowiedzialności reguluje przepis szczególny, zgodnie z art. 664 k. c – wyjaśnia Aleksandra Grzechnik, radca prawny z kancelarii Robaszewska&Płoszka Radcowie Prawni. Należy pamiętać, że jeżeli lokal mieszkalny jest używany w sposób niewłaściwy, sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, lub gdy najemca nie dopełnił obowiązku pieczy nad nim, wynajmujący ma prawo żądać odszkodowania lub wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jakie obowiązki spoczywają na najemcy? Każdemu najemcy przysługują zarówno prawa, jak i obowiązki. Podpisując umowę najmu, zobowiązuje się przede wszystkim do regulowania czynszu w terminie oraz kwocie wcześniej ustalonej z właścicielem lokalu. Dodatkowo, eksploatacji lokalu w sposób określony w zawartej między stronami umowie, a jeśli nie został określony – w sposób odpowiadający specyfice i przeznaczeniu lokalu. Co jest równie istotne, najemca powinien utrzymywać lokal oraz przynależne pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego rozumianego jako ustalone zwyczaje, które uwzględniają potrzeby innych mieszkańców oraz sąsiadów. – Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 z późn. zm.), jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd umowy najmu i nakazanie jego opróżnienia – potwierdza Aleksandra Grzechnik. Na najemcy leży obowiązek przeprowadzania na własny koszt drobnych napraw oraz dbania o części budynku przeznaczone do wspólnego użytku. Może zatem dojść do sytuacji, w której będzie niezbędna drobna naprawa podłóg, okien czy malowanie ścian. Dodatkowo należy pamiętać, że najemca jest zobowiązany do przeprowadzenia naprawy oraz wymiany rzeczy i urządzeń, które zostały uszkodzone z jego winy. – Najemcę obciąża naprawa i konserwacja: podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych, okien i drzwi, wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą, trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą, osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej, pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów, etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana, przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności, innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, bądź malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych – wymienia Aleksandra Grzechnik. Ponadto najemca nie ma prawa do przekazania mieszkania w jakiejkolwiek formie – bezpłatnego używania czy podnajmu – w całości lub części osobie trzeciej bez zgody wynajmującego. Dodatkowo w okresie trwania umowy najmu, obie strony są zobowiązane do przekazywania pisemnej informacji o każdorazowej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W przeciwnym wypadku, korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną. Należy również pamiętać, że najemca w razie wystąpienia usterki w mieszkaniu, ma obowiązek udostępnić lokal właścicielowi w celu jej usunięcia. Natomiast podczas nieobecności najemcy lub jeśli odmawia on wpuszczenia właściciela, wynajmujący ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji, straży miejskiej lub w razie konieczności – straży pożarnej. – Właściciel ma prawo wejść do lokalu (również pod nieobecność lokatora, a także wbrew jego woli – w asyście policji lub straży miejskiej) celem usunięcia awarii lub dokonania zabezpieczeń mających jej zapobiec. W razie otwarcia lokalu pod nieobecność lokatora, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora, z czynności powinien być sporządzony protokół. Ponadto najemca powinien udostępnić właścicielowi lokal, po wcześniejszym ustaleniu terminu, w celu dokonania okresowego czy doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania, a także w celu zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora – tłumaczy Aleksandra Grzechnik. Natomiast właściciel nie ma prawa do bezpodstawnego wejścia do mieszkania podczas nieobecności lokatora. Prawa najemcy Podstawowym prawem najemcy jest możliwość korzystania z lokalu i użytkowania go w sposób zgodny z przeznaczeniem. Ponadto może on wprowadzić ulepszenia, jednak jest to możliwe wyłącznie za zgodą wynajmującego. Przy czym należy pamiętać, że najemca musi oddać wynajmującemu mieszkanie w stanie niezmienionym i niepogorszonym, w związku z czym każdą zmianę warto wcześniej uzgodnić i spisać w formie aneksu do umowy. – Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów – potwierdza Aleksandra Grzechnik. Jeżeli natomiast najemca w okresie trwania umowy najmu dokonał wymiany niektórych rzeczy czy urządzeń, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy między ich wartością obecną a stanem pierwotnym, tj. z dnia objęcia lokalu. Należy jednak liczyć się z tym, że wynajmujący zamiast zwrotu kosztów może zażądać usunięcia wprowadzonych ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego. Osoba najmująca mieszkanie powinna również pamiętać o kolejnym prawie, które jej przysługuje w sytuacji niewydania lokalu mieszkalnego przez wynajmującego w przewidzianym umową terminie. Najemca w takiej sytuacji ma możliwość wnioskowania o naprawienia szkody wynikającej ze zwłoki (np. poniesienie dodatkowych kosztów związanych z czasowym zamieszkaniem w innym miejscu), a w ostateczności odstąpienia od umowy. Dodatkowo jeżeli rzecz najęta posiada wady, które ograniczają jej przydatność do użytkowania, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Dotyczy to defektów, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie, powstałych później i mimo otrzymanego zawiadomienia wynajmujący nie usunął ich we wskazanym czasie, jak i takich, których nie da się usunąć. Najemca ma wówczas prawo wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednak roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad lokalu, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu, nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy o nich wiedział. Czytaj dalej: Jak pozbyć się niechcianego lokatora oraz zabezpieczenie umowy najmu » Obowiązkowy meldunek Zgodnie z obowiązującymi przepisami dotyczącymi ewidencji ludności, każda osoba posiadająca obywatelstwo polskie i przebywająca w kraju na stale, jest zobowiązana zameldować się w miejscu stałego pobytu. Należy pamiętać, że w tym samym czasie można mieć tylko jedno miejsce stałego pobytu, przez co rozumie się zamieszkanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania. Z kolei pobytem czasowym jest przebywanie bez zamiaru zmiany miejsca pobytu stałego w innej miejscowości pod oznaczonym adresem lub w tej samej miejscowości lecz pod innym adresem. Tym samym na właściciela lokalu nałożony jest obowiązek potwierdzenia faktu pobytu osoby zgłaszającej pobyt stały lub tymczasowy trwający ponad 3 miesiące w najmowanym lokalu. Wynajmujący obowiązany jest również do zawiadamiania właściwego organu gminy o stałym lub czasowym pobycie osoby w jego mieszkaniu oraz o jego opuszczeniu, jeżeli najemca nie dopełni obowiązku meldunkowego. Należy pamiętać, że zawiadomienie powinno być dokonane niezwłocznie po upływie terminu określonego do wykonania obowiązku meldunkowego. Natomiast za niewywiązanie się z niego, osobie zobowiązanej grozi kara grzywny lub nagany. Jednak osoby wynajmujące mieszkania często unikają meldowania swoich lokatorów, z obawy na trudności w usunięciu najemcy z lokalu mieszkalnego. Postępowanie takie często wynika z braku wiedzy co do faktycznych przypadków, w których możliwe jest eksmitowanie lokatora. – Obowiązek meldunkowy ma charakter ściśle administracyjny, a zameldowanie się najemcy w mieszkaniu nie ma wpływu na stosunki cywilno-prawne, czyli zameldowanie najemcy nie spowoduje np. przedłużenia umowy najmu czy możliwości wyeksmitowania. Zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i służy jako potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała.(…) Warto więc pamiętać, że zameldować się trzeba najpóźniej w 30 dniu, licząc od momentu zamieszkania pod nowym adresem – wyjaśnia Aleksandra Grzechnik, radca prawny z kancelarii Robaszewska&Płoszka Radcowie Prawni. fot. Jerzy Dudek / / FORUM Jak pozbyć się niechcianego lokatora? Niejednokrotnie zdarza się sytuacja, w której właściciel ma poważny problem w pozbyciu się uciążliwego najemcy z wynajmowanego mieszkania. W pierwszej kolejności wynajmujący musi wypowiedzieć zawartą umowę uprawniającą do zajmowania lokalu przez najemcę. Następnym krokiem jest skierowanie sprawy do sądu w celu uzyskania wyroku nakazującego opuszczenie lokalu mieszkalnego. W przypadku, jeśli lokator nie posiada miejsca, do którego mógłby się wyprowadzić, może pojawić się konieczność wskazania lokalu tymczasowego, ponadto sąd może przyznać mu uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego. 1. Wypowiedzenie umowy najmu Ustawa o ochronie praw lokatorów praktycznie uniemożliwia wypowiedzenie najmu bez podania konkretnej przyczyny oraz zachowania okresu wypowiedzenia. – W przypadku najmu na czas nieokreślony, umowa może być wypowiedziana z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia (o ile czynsz płacony jest w okresach miesięcznych). W praktyce oznacza to, że jeśli właściciel planuje np. sprzedaż lokalu w połowie września, to już w maju musi wypowiedzieć umowę swojemu lokatorowi (liczą się pełne miesiące). Dodatkowo wypowiedzenie umowy musi odbyć się w formie pisemnej – wyjaśnia Łukasz Dulęba, Dyrektor Sprzedaży Magmillon. Jednak prawo daje wynajmującemu możliwość rozwiązania umowy bez zachowania ustawowego okresu wypowiedzenia, jeżeli wystąpi jedna z sytuacji: najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, pomimo wcześniejszego pisemnego upomnienia, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, pomimo pisemnego upomnienia, wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. W związku z powyższym właściciel lokalu może natychmiastowo wypowiedzieć umowę, jeśli najemca podnajął lub użyczył lokal osobie trzeciej, nie zamieszkuje lokalu, w mieszkaniu chce zamieszkać wynajmujący albo jego rodzina, najemca nie wywiązuje się z płacenia czynszu, mieszkanie lub budynek wymaga remontu. 2. Skierowanie sprawy do sądu W sytuacji, kiedy lokator odmówi opuszczenia lokalu pomimo otrzymania wypowiedzenia umowy najmu, wynajmujący powinien skierować sprawę do sądu rejonowego, w którego okręgu znajduje się miejsce zamieszkania lokatora. Przy czym należy pamiętać, że wymiana zamków pod jego nieobecność czy siłowe usunięcie go z lokalu są sprzeczne z prawem. W tym celu konieczne jest sporządzenie pozwu o opóźnienie opuszczenia lokalu. Właściciel powinien wykazać swoje prawo własności lokalu oraz fakt bezumownego zajmowania lokalu przez lokatora, tj. dostarczyć wyciąg z księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu, umowę najmu oraz jej pisemne wypowiedzenie. 3. Lokal zastępczy Jeżeli sąd wyda wyrok nakazujący opuszczenie lokalu, w którym przyzna najemcy uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, jest to równoznaczne z wstrzymaniem wykonania wyroku do momentu aż gmina (w której znajduje się sporny lokal) zaproponuje lokatorowi zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego. W konsekwencji właściciel nie będzie mógł przeprowadzić skutecznej egzekucji do chwili zapewnia najemcy lokalu zastępczego. Należy jednak pamiętać, że sąd może również orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. W toku postępowania sąd bada, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu zastępczego. Bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z mieszkania przez najemcę oraz jego sytuację materialną i rodzinną. – Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany, wobec kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego (w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej z 1998 r. poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego, osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego – wyjaśnia Aleksandra Grzechnik. 4. Egzekucja komornicza Jeśli po uzyskaniu korzystnego wyroku nakazującego opuszczenie lokalu, najemca w dalszym ciągu bezprawnie zajmuje mieszkanie, wówczas wyrok podlega przymusowej egzekucji. Wynajmujący kieruje sprawę do komornika, który wszczyna postępowanie eksmisyjne i doprowadza do opróżnienia lokalu. Jednak wyroków sądowych nakazujących opuszczenie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca, jeżeli eksmitowanemu najemcy nie wskazano lokalu zastępczego. Odstępstwem od tego przepisu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku oraz zajęcie lokalu bez posiadania tytułu prawnego. – Prawo wyłącza także możliwość wykonania eksmisji „na bruk”. Komornik wykonujący postanowienie sądu o eksmisji musi się wstrzymać z działaniem, jeśli nie ustali, że eksmitowany ma zapewnione inne miejsce zamieszkania – tłumaczy Łukasz Dulęba, dyrektor sprzedaży Magmillon. Zabezpieczenie umowy najmu W związku z tym, że właściciel lokalu ryzykuje majątkiem wartym nawet kilkaset tysięcy złotych, powinien zadbać o to, aby w umowie najmu znalazły się zapisy dotyczące naprawienia ewentualnych szkód wyrządzonych przez najemcę. Do najczęściej spotykanych zabezpieczeń należy kaucja gwarancyjna. – Funkcją kaucji przy umowie najmu jest zabezpieczenie roszczeń wynajmującego z tytułu niezapłaconego czynszu i opłat czy też szkód wyrządzonych przez lokatora. Jej wysokość zależy od woli stron oraz wyniku negocjacji umowy najmu, ale zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 z późn. zm.) zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, a jej wysokość nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. (…) Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu – wyjaśnia Aleksandra Grzechnik. Warto również sporządzić oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Lokator zobowiązuje się wówczas do dobrowolnego poddania się egzekucji obowiązku opuszczenia mieszkania, co pozwala na zabezpieczenie interesów właściciela, szczególnie w sytuacji zaległości czynszowych i opieszałości z wydaniem lokalu po zakończeniu obowiązywania umowy. Właściciel lokalu będącego przedmiotem umowy najmu, może również zabezpieczyć należności czynszowe wynikające z umowy, sporządzając weksel in blanco. Warto również w kontrakcie umieścić zapis zapewniający wynajmującemu prawo do wypowiedzenia umowy w przypadku niewłaściwego postępowania najemcy oraz klauzulę dotyczącą kar umownych. – Możliwość ustalenia kary istnieje jednak tylko w odniesieniu do wykonywania zobowiązań niepieniężnych, tak więc kara nie może być ustalona w stosunku do obowiązków pieniężnych takich jak czynsz. Istota kary umownej polega na tym, że wynajmujący może żądać od najemcy zapłaty kary – odszkodowania w ustalonej wysokości bez względu na to, czy poniósł szkodę w określonych w umowie sytuacjach – podkreśla Aleksandra Grzechnik. Aby spać spokojnie, warto również zadbać o odpowiednie ubezpieczenie wynajmowanego lokalu mieszkalnego. Bowiem ryzyko powstania szkód w mieszkaniu wynajmowanym jest większe niż wówczas, gdy mieszka w nim właściciel. Jednak o ochronę nieruchomości powinien zadbać zarówno właściciel, jak i najemca, tyle tylko, że w nieco innym zakresie. Wynajmujący mieszkanie powinien przede wszystkim pomyśleć o: ubezpieczeniu nieruchomości od pożaru i innych zdarzeń losowych, OC w życiu prywatnym, ubezpieczeniu od ryzyka kradzieży z włamaniem oraz dewastacji w przypadku, gdy większość sprzętów w mieszkaniu należy do właściciela. Najemca natomiast powinien rozważyć zawarcie polisy ubezpieczeniowej, która obejmuje: ubezpieczenie OC w życiu prywatnym na wypadek ewentualnych szkód wyrządzonych przez najemcę, ubezpieczenie mienia ruchomego, które do niego należy, od zdarzeń losowych, kradzieży i włamania. Najem okazjonalny bezpieczniejszy dla właściciela Najem okazjonalny jest alternatywą dla osób, które wahają się przed wynajęciem lokalu w związku z ewentualnymi problemami związanymi z niechcianym lokatorem oraz jego eksmisją. Został wprowadzony do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Stanowi prostszą formę najmu, zakładającą, że nie każdy lokal wynajmowany przez najemcę jest jego jednym miejscem do życia. W myśl tego, takie osoby (np. studenci) nie potrzebują szczególnych zasad ochrony przed eksmisją. Należy pamiętać, że aby umowa najmu stała się umową najmu okazjonalnego, musi spełniać poniższe kryteria: strony umowy są zobowiązane do ustalenia z góry okresu najmu, umowa musi zostać sporządzona w formie pisemnej, załączniki do umowy stanowią: oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, oświadczenie najemcy o wskazaniu lokalu zastępczego wraz ze zgodą na jego zamieszkanie, wydaną przez właściciela lokalu. Dodatkowo właściciel, aby skorzystać z najmu okazjonalnego, musi zgłosić fakt zawarcia umowy w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Jeśli natomiast nie dotrzyma tych założeń, umowa zawarta pomiędzy stronami będzie zwykłą umową najmu, którą regulują przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. – Najem okazjonalny jest pewnego rodzaju kompromisem dla osób zarabiających na wynajmie. Pamiętajmy, że rygorystyczne wymogi co do zabezpieczenia innego miejsca zamieszkania wykluczają pewną grupę potencjalnych najemców, bowiem nie każdy może liczyć na mieszkanie u rodziny czy znajomych. Wymóg zawarcia umowy na czas oznaczony również jest ograniczeniem dla osób, które nie są w stanie przewidzieć, jak długo będą mogły dany lokal wynajmować – twierdzi Łukasz Dulęba. Protokół zdawczo-odbiorczy sprzymierzeńcem najemcy Protokół zdawczo-odbiorczy to niezbędny dokument, stanowiący dowód na ustalone przy najmie decyzje. Należy zatem zadbać o jego precyzyjne sporządzenie na wypadek jakichkolwiek problemów prawnych. Opisuje on stan ogólny mieszkania, znajdujące się w nim wyposażenie oraz wskazuje stan liczników. Jest on podstawą do ewentualnych roszczeń najemcy w przypadku wykrycia w wad, jak i również ochroną przed nieuczciwymi właścicielami, którzy mogliby żądać pokrycia kosztów naprawy usterek, twierdząc, że powstały one w wyniku użytkowania lokalu przez najemcę. W związku z tym przy sporządzaniu protokołu, warto pamiętać o następujących kwestiach: sporządzenie w dwóch egzemplarzach, zawarciu informacji, kto i w jakim celu przygotowuje dokument, określeniu, jakiego lokalu dotyczy, wskazaniu daty i miejsca sporządzenia protokołu, opisaniu stanu technicznego lokalu: ściany, podłogi, okna, zakończenia instalacji wodnych lub elektrycznych wraz z określeniem stopnia ich zużycia, dodaniu do protokołu fotografii wymienianych w nim sprzętów i elementów wyposażenia, aby udokumentować ich faktyczny stan, wskazaniu liczby przekazywanych kompletów kluczy, zawarciu w dokumencie aktualnego stanu wszystkich liczników(zużycie gazu, energii elektrycznej, wody ciepłej i zimnej). Dzięki właściwie przygotowanemu protokołowi zdawczo-odbiorczemu zapobiegniemy ewentualnym sporom związanym z wykryciem usterek już po przekazaniu
Zgodnie z zapisami Art. 2. 1. ustawy o ochronie praw lokatorów, ilekroć w ustawi jest mowa o właścicielu — należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Jednym słowem wynajmującym jest właściciel mieszkania, który na podstawie umowy najmu
Ustalając warunki najmu, najemcy często pytają o możliwość zameldowania się w mieszkaniu. W takiej sytuacji wynajmujący bardzo często po prostu odmawiają albo zaczynają się w nich budzić prawdziwe demony i podejrzenia. Czy zameldowanie faktycznie grozi jakimś koszmarem? Tak naprawdę najemca wcale nie musi się pytać o zgodę. Co więcej, może się zameldować w mieszkaniu nawet bez zgody wynajmującego. Obowiązek meldunkowy w ogólnościZameldowanie w praktyceSkutki zameldowania się najemcy w mieszkaniuWymeldowanie najemcyObowiązek meldunkowy w ogólności Istnieje przeświadczenie, ze zameldowanie się w określonej miejscowości może być potrzebne najemcy w celu wykonywania swojego prawa wyborczego. Niektórzy też sądzą, że może to być niezbędne dla otrzymania świadczeń socjalnych na dzieci albo skorzystania z pomocy społecznej. Zdarza się, że uczelnie wymagają od studentów przedstawienia zaświadczenia o zameldowaniu na pobyt czasowy w celu przyznania stypendium socjalnego. To wszystko sprawia, że rozmowy o zameldowaniu przewijają się od czasu do czasu w trakcie wynajmowania mieszkania. Również w mailach od moich czytelników pytanie o zameldowanie najemcy na pobyt stały lub czasowy przewija się dość często. Na forach internetowe z tą tematyką niejednokrotnie prowadzono ożywione dyskusje. Muszę przyznać, że sam nigdy lokatorom nie robiłem z tego powodu trudności. Znam jednak przypadki, gdy zameldowanie najemcy w mieszkaniu przysporzyło wynajmującemu niepotrzebnych nerwów. Nikt nie chce znajdować w skrzynce listów od komornika, albo przeżywać wizyt komornika poszukującego osoby, która pomimo, że jest zameldowana pod konkretnym adresem, już dawno pod nim nie mieszka. Sprawy meldunku osób na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uregulowane zostały w przepisach ustawy z dnia 24 września 2010 roku o ewidencji ludności, a ściślej w przepisach art. 24 — 44 tej ustawy. Ustawa ta zastąpiła nieco anachroniczny akt prawny, tj. ustawę z 10 kwietnia 1974 roku o ewidencji ludności i dowodach osobistych. Co kilka lat, rządzący zapowiadają ostateczne uchylenie obowiązku meldunkowego. W pierwotnym brzmieniu wyżej wskazanej ustawy z 2010 roku zapisano nawet, że od dnia 1 stycznia 2014 roku znosi się obowiązek meldunkowy. Później przepis ten znowelizowano zmieniając datę na 1 stycznia 2016 roku. Jednak w drugiej połowie 2015 roku po raz kolejny znowelizowano przepisy, wskazując datę zniesienia obowiązku na 1 stycznia 2018 roku. Jak z tego wynika, tak naprawdę pożegnamy obowiązek meldunkowy dopiero wtedy, gdy faktycznie doczekamy się minięcia ustawowego terminu. Póki co, po raz kolejny może okazać się, że ustawę wystarczy znowelizować by przedłużyć trwanie aktualnego stanu. Niestety nie pożegnamy się z obowiązkiem meldunkowym. Ustawodawca ostatecznie uchylił przepis znoszący obowiązek meldunkowy. Obowiązek meldunkowy jest i pozostanie w naszym systemie prawnym, choć mamy dodatkowe ułatwienia, umożliwiające wykonanie obowiązku drogą elektroniczną. Co ciekawe, obowiązek zameldowania się nie spełnia istotnej roli zarówno w stosunkach administracyjnych jak i cywilnych. Właściwość miejscową urzędu skarbowego określa się według miejsca zamieszkania podatnika, a nie miejsca jego zameldowania. Tak samo kodeks wyborczy traktuje możliwość dopisania się do spisu wyborców miejscowości, w której się mieszka, nawet w wyborach lokalnych. Również w wypadku ZUS, zgłaszając pracownika do ubezpieczenia, pracodawca podaje przede wszystkim adres zamieszkania i może opcjonalnie podać również adres zameldowania, a nawet zupełnie inny adres do korespondencji. Również wnosząc pozew do sądu, musimy podać adres zamieszkania pozwanego, a nie jego adres zameldowania. To wszystko powoduje, że przepisy o obowiązku meldunkowym w praktyce pozostają niemal martwe. Jeszcze kilka lat temu, niedopełnienie obowiązku meldunkowego było wykroczeniem. Zgodnie z wcześniej obowiązującym art. 147 § 1 kodeksu wykroczeń, kto nie dopełniał ciążącego na nim obowiązku meldunkowego, podlegał karze ograniczenia wolności, grzywny albo karze nagany. Odpowiedzialność za wykroczenie spoczywała także na tym, kto będąc do tego obowiązany, nie zawiadomił właściwego organu o niedopełnieniu przez inną osobę ciążącego na niej obowiązku meldunkowego. Za to wykroczenie groziła kara grzywny albo kara nagany. Z dniem 1 stycznia 2013 roku przepis ten jednak ostatecznie uchylono. Od kilkunastu lat próżno jednak szukać osoby, która z tych przepisów została skazana. Organy stojące na straży przestrzegania prawa nie były skore do wszczynania postępowań. Faktycznie, było ciche przyzwolenie na niewyciąganie konsekwencji. Nie ulega wątpliwości, że obowiązek meldunkowy ma charakter ściśle administracyjny. Nie wkracza on w sferę stosunków cywilnoprawnych. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 8 stycznia 2013 roku (sygn. akt II OSK 1595/11), ewidencja ludności służy rejestrowaniu pobytu, ma ona charakter wyłącznie porządkowy, co oznacza, że zameldowanie nie jest związane z rozstrzyganiem uprawnień do lokalu, ani tym samym prawa do przebywania w nim. Jedynie stwierdzenie faktu przebywania w lokalu winno być kryterium rozstrzygającym o zameldowaniu, a podstawę do wymeldowania stanowi ustalenie przez właściwy organ faktu opuszczenia lokalu. Dla osoby zgłaszającej się do zameldowania, jak też dla organu dokonującego czynności zameldowania, wystarczający jest potwierdzony miarodajnym dowodem fakt przebywania w lokalu z określonym zamiarem. Postępowanie w sprawie meldunkowej polega na rejestracji stanu faktycznego (zamieszkiwania), a nie rejestracji czy ustalaniu stanu prawnego (własnościowego) danego lokalu. Organ meldunkowy nie ma uprawnienia do badania, czy osoba która lokal zajmuje, posiada do niego jakikolwiek tytuł prawny. Nawet wtedy, jeśli z materiału dowodowego wynika, że osoba ubiegająca się o zameldowanie nie ma praw do lokalu, ale w nim zamieszkuje, organ ma obowiązek dokonania rejestracji tego faktu w ewidencji ludności. Obowiązek zameldowania takiej osoby ciąży na organie gminy nawet wtedy, gdy zapadł wobec tej osoby prawomocny wyrok eksmisyjny, jeżeli wyrok ten nie został do dnia wydania decyzji o zameldowaniu wykonany. Obowiązek meldunkowy polega na: zameldowaniu się w miejscu pobytu stałego lub czasowego; wymeldowaniu się z miejsca pobytu stałego lub czasowego; zgłoszeniu wyjazdu poza granice Rzeczypospolitej Polskiej oraz powrotu z wyjazdu poza granice Rzeczypospolitej Polskiej. Obowiązek ten ciąży na obywatelach polskich przebywających na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, ale także, w nieco innej formie, na cudzoziemcach. Obywatel polski przebywający na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest obowiązany zameldować się w miejscu pobytu stałego lub czasowego najpóźniej w 30 dniu, licząc od dnia przybycia do tego miejsca. Jak wynika z powyższego, zameldowanie może nastąpić na pobyt stały lub pobyt czasowy. Pobytem stałym jest zamieszkanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania. Pobytem czasowym jest przebywanie bez zamiaru zmiany miejsca pobytu stałego w innej miejscowości pod oznaczonym adresem lub w tej samej miejscowości, lecz pod innym adresem, przez okres ponad 3 miesięcy. Równocześnie można mieć jedno miejsce pobytu stałego i jedno miejsce pobytu czasowego. Zameldowanie się w kolejnym miejscu na pobyt stały, powoduje automatyczne wymeldowanie się z poprzedniego miejsca zameldowania na pobyt stały. Dzieje się to z mocy prawa. Analogicznie zameldowanie w nowym miejscu na pobyt czasowy, powoduje wymeldowanie z poprzedniego miejsca zameldowania na taki pobyt. Zameldowanie w praktyce Osoba będąca obywatelem polskim dokonuje zameldowania się na pobyt stały lub czasowy pod określonym adresem, przedkładając urzędnikowi gminy, w której położona jest nieruchomość, wypełniony specjalny formularz. Ponadto przedstawia do wglądu swój dowód osobisty lub paszport. Poza tym osoba meldująca się okazuje do wglądu dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu. Dokumentem potwierdzającym tytuł prawny do lokalu może być w szczególności umowa cywilno-prawna (np. umowa najmu), wypis z księgi wieczystej, decyzja administracyjna lub orzeczenie sądu. Przy zameldowaniu na pobyt czasowy należy wskazać deklarowany okres pobytu w tym miejscu. Teoretycznie wymagane jest też przedstawienie potwierdzenia pobytu w lokalu, dokonane przez właściciela lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu. Potwierdzenie to powinno być umieszczone na formularzu. W powyższym akapicie wskazałem, że potwierdzenie pobytu w lokalu dokonane przez właściciela wymagane jest teoretycznie. W praktyce wiele urzędów (jak nie większość) dokonuje zameldowania osoby jedynie na podstawie przedstawionej umowy najmu. W tym działaniu nie można odmówić im słuszności. Skoro obowiązek meldunkowy spoczywa na obywatelu, to poprzez sam fakt zawarcia umowy najmu wynajmujący potwierdza powstanie tytułu prawnego do zajmowanego lokalu. Wiele urzędów odmawia jednak meldunku na pobyt stały, jeżeli umowa najmu zawarta jest na stosunkowo krótki czas oznaczony. W takim wypadku najemca nie może bowiem wykazać się, że pod wskazanym adresem ma zamiar przebywać stale. To też jednak nie reguła. Wiele zależy od tego w jaki sposób najemca będzie prowadził rozmowę z urzędnikiem. Może on zapewnić urzędnika, że umowę będzie przedłużał. Ponieważ obowiązek meldunkowy spoczywa na najemcy, to nawet wyraźny sprzeciw wynajmującego, zawarty czy to w umowie najmu czy nadesłanym do urzędu oświadczeniu, nie może mieć wpływu na rejestrację stanu faktycznego zamieszkiwania najemcy w jego lokalu. Tak naprawdę wynajmujący nie jest konieczny przy zameldowaniu się najemcy w mieszkaniu. Najemca przedstawia umowę najmu oraz oświadcza, że przebywa w najmowanym lokal z zamiarem pobytu stałego lub czasowego. Dopiero w razie ujawnienia się wątpliwości, gminny urzędnik powinien w postępowaniu administracyjnym wyjaśnić wszelkie wątpliwości i wydać decyzję administracyjną o zameldowaniu bądź o odmowie zameldowania. Jak z tego wynika, to czy najemca zamelduje się w naszym mieszkaniu zależy tylko i wyłącznie od niego. Wynajmujący w tej sprawie nie ma nic do powiedzenia. Skutki zameldowania się najemcy w mieszkaniu Jak już wskazałem, zameldowanie się najemcy w naszym mieszkaniu nie wpływa w żaden sposób na stosunki cywilno-prawne. W takim wypadku możemy spokojnie umowę najmy wypowiedzieć. Gdy ziszczą się przesłanki do tego, to wypowiedzenie będzie w pełni skuteczne. Meldunek nie wywołuje też jakichkolwiek skutków w zakresie trwania umowy najmu — nie powoduje automatycznego przedłużenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Zameldowanie lokatora w mieszkaniu nie wpływa na możliwość usunięcia go z lokalu, gdy nie będzie płacił czynszu. W tym wypadku niezbędne będzie przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego ale fakt meldunku nie wpływa na decyzję sądu wydającego wyrok w sprawie o eksmisję oraz na komornika, który egzekwuje taki wyrok. Po prostu zameldowanie w mieszkaniu nie świadczy o tym, że najemca może przebywać w lokalu. Z punktu widzenia prawa cywilnego, dla posiadania lokalu niezbędne jest bowiem posiadanie tytułu prawnego do lokalu. W konsekwencji, zameldowanie się najemcy nie daje mu żadnych większych praw do mieszkania niż gdyby nie był zameldowany. W pewnej sytuacji, zameldowanie się osoby spokrewnionej z najemcą może jednak spowodować, że wejdzie on w jego miejsce w wypadku śmierci głównego najemcy. Nie ma tu jednak znaczenia sam fakt zameldowania ale zamieszkiwanie z tym najemcą. Temat ten już kiedyś opracowałem na blogu. Wymeldowanie najemcy Obywatel polski, który opuszcza miejsce pobytu stałego albo opuszcza miejsce pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu obowiązany jest wymeldować się. Może to być dokonane w formie pisemnej na specjalnym formularzu, albo w formie dokumentu elektronicznego na formularzu umożliwiającym wprowadzenie danych do systemu teleinformatycznego organu gminy. Można też wymeldować się z miejsca pobytu stałego lub czasowego dokonując zameldowania w nowym miejscu pobytu, odpowiednio na pobyt stały lub czasowy. Obywatel polski, który wyjeżdża z kraju z zamiarem stałego pobytu poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej, jest obowiązany zgłosić swój wyjazd. Obowiązek ten ciąży także na obywatelu wyjeżdżającym poza granice Rzeczypospolitej Polskiej, bez zamiaru stałego pobytu, na okres dłuższy niż 6 miesięcy. W takim wypadku trzeba zgłosić swój wyjazd oraz powrót. Zgłoszeń tych należy dokonać w organie gminy, w której jest się zameldowanym na pobyt stały lub czasowy, najpóźniej w dniu opuszczenia miejsca pobytu stałego albo czasowego. Zgłoszenie wyjazdu poza granice Rzeczypospolitej Polskiej skutkuje wymeldowaniem z miejsca pobytu stałego i czasowego. Zgłoszenie zgonu dokonane w urzędzie stanu cywilnego, zgodnie z przepisami prawa o aktach stanu cywilnego, zastępuje wymeldowanie osoby zmarłej z miejsca pobytu stałego i czasowego. Również wynajmujący może wymeldować najemcę. W tym celu powinien on złożyć podanie do właściwego urzędu gminy. Wymeldowanie w takim wypadku następuje w drodze decyzji administracyjnej. W podaniu wynajmujący powinien wykazać swój tytuł prawny do lokalu. Najczęściej będzie to prawo własności, a więc należy co najmniej wskazać numer księgi wieczystej nieruchomości. Ponadto wynajmujący musi wykazać, że najemca opuścił lokal trwale i dobrowolnie. O trwałości świadczy między innymi fakt, że lokator przeniósł na stałe centrum życiowe w inne miejsce. Liczy się również długość okresu pozostawania poza miejscem dotychczasowego pobytu. Jak podkreślił przy tym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (wyrok z 4 sierpnia 2011 r., III SA/Gd 127/11), sam fakt przejściowej nieobecności czy też występowanie nawet regularnych okresów fizycznej nieobecności w miejscu stałego zameldowania nie upoważniają jeszcze do automatycznego stwierdzenia, iż zameldowany opuścił miejsce pobytu. Natomiast dobrowolność przejawia się tym, iż dana osoba z własnej woli rezygnuje z przybywania w lokalu, a nie pod wpływem przymusu czy nacisku psychicznego osoby trzeciej — chodzi tu na przykład o groźby właściciela mieszkania czy wymianę zamków wejściowych do domu. Skuteczne wykazanie w podaniu tych aspektów sprawy, powinno przyśpieszyć cały proces oraz doprowadzić do pozytywnego dla nas skutku. Takie postępowania administracyjne trwają zwykle od 2 do 3 miesięcy i kończą się wydaniem decyzji administracyjnej.
Obowiązkowo sporządzając wypowiedzenie w formie pisemnej. Jeśli jesteś wynajmującym, w piśmie dodatkowo musisz zawrzeć przyczynę rozwiązania umowy (zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie lokatorów), bez względu na czas trwania umowy (oznaczony czy nieoznaczony). W przypadku najemcy powód wypowiedzenia jest obowiązkowy tylko przy
Zawarcie umowy najmu wiąże się z określonymi obowiązkami wynajmującego i najemcy lokalu. Jednym z nich jest ponoszenie części kosztów naprawy w wynajmowanym mieszkaniu. Co zalicza się do kategorii drobnych napraw, a co należy traktować jako nakłady konieczne? Jak wygląda sytuacja w przypadku remontu w wynajmowanym lokalu? Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się, za co musisz płacić. Umowa najmu lokalu a rozliczenie naprawCzęsto obserwowaną sytuacją jest pomijanie przez właścicieli i najemców kwestii odpowiedzialności za naprawy, których w przyszłości może wymagać wynajmowane mieszkanie. Podstawą rozliczeń kosztów napraw lub remontów i jednocześnie formą zabezpieczenia interesów stron powinna być umowa najmu. Jeżeli zapisy umowy nie regulują tej sprawy, w takiej sytuacji należy stosować przepisy Kodeksu jeżeli strony ustaliły, że wydatki na poczet doprowadzenia lokalu do stanu zgodnego z umówionym poniesie najemca, a następnie wynajmujący zwróci ich koszt, to sąd nie może kwestionować prawa do zwrotu. Tak samo sposób rozliczenia nakładów poczynionych przez najemcę pozostawiony jest w ramach swobody zawierania umów i woli stron umowy naprawy i obowiązki najemcyDo podstawowych obowiązków najemcy zalicza się utrzymywanie wynajmowanego mieszkania we właściwym stanie oraz przestrzeganie porządku domowego. Przepisy szczegółowo określają zakres odpowiedzialności lokatora za naprawy i konserwacje w lokalu. Do drobnych napraw, które obciążają najemcę mieszkania, należą przede wszystkim: naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych,naprawa pieca gazowego w wynajmowanym mieszkaniu,naprawa pralki, lodówki, podgrzewaczy wody, wanny, umywalki i wszelkich urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony,drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu jest zastrzeżenie w umowie najmu, że wartość nakładów poczynionych przez najemcę zostanie zwrócona przez wynajmującego przez sukcesywne potrącanie kwoty z płaconego wynajmującego Kodeks cywilny nakłada na wynajmującego obowiązek wydania mieszkania w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywania go w takim stanie przez czas trwania najmu. Jeżeli wynajmujący wydałby lokal w stanie stwarzającym niebezpieczeństwo dla najemcy lub osób przebywających w wynajętym mieszkaniu, to wynajmujący ponosi odpowiedzialność za zaistniałe szkody i niezapewnienie bezpieczeństwa tym konieczne - jakie naprawy obciążają wynajmującego?Obowiązki wynajmującego lokal uwzględniają nie tylko utrzymywanie go w stanie odpowiednim do użytkowania ustalonego na mocy umowy. Właściciel mieszkania jest również zobowiązany do pokrycia kosztów:napraw i wymiany wewnętrznych instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody,napraw i wymiany instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania razem z grzejnikami, instalacji elektrycznej oraz anteny zbiorczej,wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, tynków i ważne, jeżeli jakakolwiek rzecz wymaga naprawy, bez której jej użytkowanie jest niemożliwe, to najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania naprawy lub wymiany. Po bezskutecznym upływie wskazanego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Najemca w takiej sytuacji ma prawo do potrącenia poniesionych nakładów z najemcy a zmiana właściciela lokaluZdarzają się sytuację, gdy podczas trwania umowy najmu właściciel decyduje się na sprzedaż mieszkania. Jeżeli przed sprzedażą najemca dokonał napraw obciążających wynajmującego, nie może dochodzić roszczeń z tego tytułu od nabywcy. Ta sama zasada dotyczy również roszczeń odszkodowawczych najemcy za czas przed zawieraniu umowy najmu warto określić sposób finansowania napraw i wszelkich prac remontowych, które mogą okazać się konieczne podczas okresu wynajmowania mieszkania. Im bardziej szczegółowo zostanie ustalony zakres odpowiedzialności stron, tym większe prawdopodobieństwo uniknięcia konfliktów w przyszłości. Dodatkowo w celu zabezpieczenia, przed wydaniem mieszkania najemcy należy sporządzić protokół, który opisywałby stan techniczny oraz stopień zużycia wszelkich instalacji i urządzeń. Dokument ten wraz z umową będą stanowiły skuteczną podstawę rozliczeń po ustaniu umowy najmu. Przeczytaj również:Kto musi płacić za remonty w lokalu użytkowym?Umowa najmu mieszkania – podpowiadamy jakie zapisy zastosowaćJak prawidłowo spisać protokół zdawczo-odbiorczy?Artykuł zaktualizowany:20 sierpnia 2020
a wiec: ja tez wynajmuje i mialem podobny problem. Moze na poczatek faktycznie na miesiac, moze dwa. Takie ryzyko musisz poniesc. Z kluczami nie kombinuj, bo nawet jesli nie placa, wejsc nie mozesz, a wedlug prawa wolno im nieplacic 3 okresy platnicze i dopiero wtedy mozesz isc do sadu.
piszcie na maila lesqamura@ nie może wymienić zamków nigdy podczas najmu oczywiscie w czasie trwania umowynie może wchodzić do mieszkania chyba w celu usunięcia awariijeśli wynajmujący poprosił o te pomoc , jeśli wynajmujący twierdzi że nie ma awariia właściciel nadal drąży temat masz prawo mu odmówić jeśli wejdzie z policją wpuśćpolicję by zobaczyła że nie ma awarii i wyproś właściciela masz do tego prawojeśli właściciel wejdzie do mieszkania podczas kiedy ciebie nie ma < jeśli wynajmujący dorobi sobie klucz i choć raz go użyje bez twojej zgodygodzi się on w z ograniczeniem własnego prawa są sytuacje najczęściej ( pozbawienie wolności ) jeśli masz chatę na kredyt pod wynajem i w czasie najmu wejdziesz do mieszkania bez zgody wynajmującegomożesz stracić prawo do tego kretytu i prawo do mieszkaniasą różne kary tylko idiota chce kluczy do mieszkania podczas właściciel nalega albo mówi że chce klucz nie podpisuj z nim umowy znaczy że trudny koleś który ma kompleksyjeśli ktoś chce wynajmować mieszkanie to powinien wiedzieć o tym że normą jest wymiana wkładki i że nie będzie miał kluczyjeśli martwisz się o dziury w ścianach , ubezpiecz mieszkaniejeśli boisz się o meble < przed wydaniem kluczy podpisz PROTOKÓŁ ZDAWCZO ODBIORCZY wpisz w nim co gdzie jest w jakim czegoś nie będzie najemca musi zapłacićjeśli coś jest porysowane odciągasz mu 5% wartości przedmiotu od Kaucji którą powinien zapłacić przed umową najlepiej pobrać kaucję oczywiściei nie musisz nic więcej robić , nie płaci , a nie masz w umowie że mozesz go wyrzucić jeśli się spóźniato czekasz do końca trwania umowy < u do sądu warto poinformować rzecznika lub prawnika że typ ci nie płaciwtedy od całej zaległej kwoty doliczasz odsetki , jeśli nadal nie płaci prawnik informuje komornika i typ ma lipe .nie jest tak że jak ktoś wam zniszczy mieszkanie to nic nie możecie jeśli macie protokół to walcz o swoje pamiętaj jednak by najmujący na spokój sobie mieszkał , nawet jeśli nie płacii tak po umowie wszystko odzyskasz ale ważne jest to żeby poinformować prawnika. albo biuro nieruchomości jeśli pośredniczyło podczas podpisywania właścicieli ( dajcie mieszkać najemcą płaci wymaga jeśli nie umiesz się z tym pogodzić nie wynajmuj mieszkania wrzuć kasę na lokatę i bez użerania będziesz miał podobną kasę )do najemców ( nie niszczcie mieszkań jeśli jest impreza , coś zniszczyli koledzy , zadzwoń powiedz właścicielowi odpisze wam wartość mebelka pod koniec umowy pamiętaj podczas imprezy osoba 3 czyli twój kolega nie płaci za szkodę tylko ty więc pilnuj kolegów )
. 279 241 71 281 361 408 185 323
czy wynajmujacy moze zmienic zamki
